大和市の相続税申告の相談ができる税理士

相続税申告は税理士選びが重要

相続税は専門的な経験や知識が要求されるため、税理士によって納税額が異なります。
特に、土地の評価方法の選択や特例適用の判断の仕方により、税金の額が大幅に変わってきます。したがって、相続税の申告、相談は当事務所のような相続専門の税理士事務所に依頼されることを強くおすすめいたします。
当事務所では、相続税の申告や還付、それらの相談を300件以上経験した税理士が対応しております。

大和市の土地評価のポイント

大和市の地勢

神奈川県大和市は、神奈川県のほぼ中央部に位置しており、都心から40km圏内にあり、横浜市街からも20kmの圏内にあります。人口は約24万人です。市域は南北に細長く、丘陵起伏がほとんどありません。
鉄道は中央部を南北に小田急江ノ島線、東西に相鉄本線が走るほか、北部にも東急田園都市線が乗り入れており、約27㎢という狭い市域に8つの駅がある。道路も国道、県道が縦横に通っており交通の利便性に恵まれています。

下記は大和市のグーグルマップです。

大和市の路線価図

土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
上記は国税庁のHPに掲載されている大和市の「路線価図」の索引図(一覧表)です。
大和市の全域に路線価が設定されていることがわかります。
個々の路線価図の中にも倍率方式で評価するエリアが含まれている可能性はありますが、
大和市のほとんどの土地は路線価方式で評価する土地であると言えるでしょう。

路線価とは

路線価はその路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を言い、毎年7月に国税庁が発表します。
この路線価が設定されている土地は、「路線価方式」で評価されることになります。具体的には、対象の土地が面する路線の路線価に面積を掛け、形状等に応じて価額の補正を行い評価額を計算します。
土地の評価が難しくなりやすいのは、この路線価方式で評価される土地です。
以下では、大和市のうち、路線価方式で評価される土地の評価減のポイントについて見ていきたいと思います。

大和市の土地評価の減額による節税のポイント

令和3年路線価図

上記は大和駅周辺のグーグルマップ及び路線価図です。

実際に相続税の申告を行う場合は現地調査や役所調査などを入念に行っていきますが、
インターネットから得られる情報に基づいて、
一般の税理士が見落としてしまう可能性のある土地の評価減のポイントを紹介していきたいと思います。

①路線価の付されていない土地

このエリアの路線価図を見ると、路線価が付されていない道路が散見されます。
税務署に路線価の設定を申し出ることにより(特定路線価)計算を行う方法が一般的ですが、
路線価を付さずに計算を行う方法もあり、
路線価を付さずに計算する方法の方が評価額が低く計算されることが多いです。
そのため、どちらの計算方法が有利かをシミュレーションしたうえで計算することが重要です。

②広い土地(マンションの敷地)

評価対象地の形状が正方形や長方形のように整った形ではない、いわゆる不整形地である場合、
一定の減額が可能であり、
その減額の割合は、形状がいびつであるほど大きくなります。
マンションの一室を所有している場合、そのマンション全体の敷地が評価の単位となるため、
マンション全体の敷地の形状に基づいて、減額の割合が決まることになります。
建物自体が整った形であっても、
通路や植え込み部分などの共有部分を含んだ敷地全体で見ると形状がいびつであることが多く、
一般的に減額の割合は大きくなります。
なお、敷地内に居住者以外も通り抜け可能な通路や公園などの公共施設がある場合には、
これらの部分を課税対象から外せる可能性があります。

また、一定の面積以上の宅地の場合(大和市は三大都市圏に該当するため、500㎡以上の場合)、
一定の要件を満たせば上記の減額に加えて、大幅な評価減が可能となります。
これは平成29年に改正された論点であり、マンション敷地であっても要件を満たせば適用が可能となっています。
改正前の評価方法ではマンション敷地の場合には適用が困難であったため、適用を見落としてしまうことが多いようです。
なお、容積率が400%未満であることが要件の一つになっています。
下記は、このエリアの用途地域図です。濃いピンクのエリアは容積率が400%ですので適用が不可となりますが、
薄いピンクや黄色のエリアは容積率が200%ですので、この減額の適用が可能な土地がありそうです。

大和市公開型地図情報サービスより(大和駅前)

③騒音・振動

線路の付近は騒音や震動があり、
この影響が路線価に反映されていないと認められるような場合には、
評価額が下がる可能性があります。

④私道として使われている土地

大和市公開型地図情報サービスより(大和駅前)

上の図は 大和市公開型地図情報サービス (Web上で各種地図情報を閲覧できるシステムです)のこのエリアの道路種別図です。
紫色の道路が散見されますが、
この道路は2項道路(第42条第2項)かつ私道(個人や団体が所有する道路)である道路です。
道路であっても、亡くなった方が所有していた土地は相続税の評価対象となりますが、
人々の通行のために利用されているという公共性に鑑み、利用の状況によって減価が可能となります。
具体的には、「通り抜け私道」のような不特定多数の人が通行する道路の場合は非課税、
「行き止まり私道」のような特定の人が通行する道路の場合は70%の減額となります。


⑤ セットバックが必要な土地

上記の道路種別図のとおり、
このエリアには2項道路が散見されるようです。
2項道路はその道路上の幅員が4m未満である部分については、建物の建替えの際などに、
敷地を後退(セットバック)する必要があります。
この後退すべき部分について、70%の減額が可能となります。
幅員が2m無いような細い道路も多くあるように見えます。
減額の漏れが無いように、入念な現地調査、役所調査が必要になるでしょう。

⑥市街地農地

上記はつきみ野駅周辺のグーグルマップ及び路線価図です。
つきみ野駅は大和市内でも閑静な住宅街として人気のエリアです。
このエリアには農地(田や畑)が散見されます。
市街地にある農地は、宅地として評価することになりますが、
その際に宅地造成費(その農地を宅地に転用するためにかかる費用)を控除することが可能です。
宅地造成費は農地の状況によって異なるため、現地調査のうえ、
漏れなく計上することが重要になります。

⑦生産緑地

大和市公開型地図情報サービスより(つきみ野駅周辺)

上の図は大和市公開型地図情報サービス (Web上で各種地図情報を閲覧できるシステムです)のつきみ野駅周辺の生産緑地図です。
緑色の枠で囲まれた部分が生産緑地です。
生産緑地とは、良好な都市環境の形成を図るために、市街化区域内の農地の、緑地としての機能を活かし、計画的に農地を保全していこうとする制度です。
生産緑地はその解除等に一定の手続きを要するため、一般的に5%の減額が可能となっております。
また、一定の要件を充足することにより相続税の納税猶予を受けることができます。

⑧高低差・がけ

つきみ野駅周辺は大和市内としては比較的、起伏に富んだ地形となっています。
評価対象地が道路に対して高低差がある場合は、10%の評価減の可能性があります。
また、評価対象地が「宅地」の場合において、その敷地内にがけや傾斜がある場合に一定の減額ができる可能性があります。
以下は上記の路線価図と同じエリアの標高地形図(地理院地図)と3D写真(グーグルアース)です。
これらの地図からもその起伏について確認ができると思います。
これらの減額要素についても入念に調査し、漏れなく計上していくことが重要になります。

つきみ野駅周辺3D写真(グーグルアースより。写真の中央に東西に走っているのが大和バイパス)

⑨ 埋蔵文化財包蔵地

大和市公開型地図情報サービスより(つきみ野駅周辺)

上の図は大和市公開型地図情報サービス (Web上で各種地図情報を閲覧できるシステムです)のつきみ野駅周辺の埋蔵文化財マップです。
ピンク色で塗りつぶされた部分が、文化財が埋まっていると考えられる場所のおおよその位置です。
所有している土地がこのエリアに該当している場合には、
発掘調査費用相当額の80%を控除できる可能性があります。



以上のように、
土地の計算は複雑で、検討すべきポイントは多岐にわたります。
適正な評価により、相続税の納税額を極力削減されたい場合は、
相続税を専門とする税理士へ相談をされることが必須となるのです。

まとめ

土地評価のポイントについて、
大和市の実際の地図を用いてご説明いたしました。
あくまで大和市の中でも、大和駅周辺及び、つきみ野駅周辺をピックアップし、ご紹介いたしました。
土地の相続税の評価を実際に行っていく際には、
上記のポイントに加えて、所有している土地の形状や、個別の事情についても検討が必要になります。

当事務所には、土地の評価減をするためのノウハウが豊富にあり、
最大限の評価減が可能となっております。
無駄な相続税を払いたくない方や、すでに支払った相続税の還付を請求したい方はお気軽にご相談ください。



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