不動産小口化商品を使った相続税の節税対策とその危険性とは

不動産小口化商品とは、投資家が少額のお金で都心部等の一等地にある不動産を買えるように小口化された商品です。1口100万円程度から購入することができるため、手軽に出来る相続税対策として注目が高まっているようです。

生前の相続税対策として不動産を購入する手法についてはご存じの方も多いでしょう。
不動産の購入が相続税の節税になるのは、相続税は財産の評価額に基づいて計算されるのですが、不動産の評価額は実際の取引価格よりも低くなることが多いからです。
例えば、預金1億円の相続税評価額は1億円ですが、その1億円で不動産を購入すると、その評価額は、場合によっては半分の5千万円になったりもします。
そうすると、当然相続税も抑えることができるのです。
ただ、こういった不動産投資は多額の資金が必要になるものなので、なかなか手を出しづらいのが現実ではあります。
そういった背景もあり、小額から不動産を所有できる不動産小口化商品が注目を集めているのです。

不動産小口化商品を使った節税対策は、相続税の実務においてもご質問・ご相談をいただくことが非常に増えてきています。
今回は、この不動産小口化商品を利用した相続税対策とその危険性などについて解説していきます。

不動産小口化商品とは？

不動産小口化商品とは、不動産を小口化することで、複数の投資家に販売できるようにした商品です。
１口100万円程度から購入ができ、投資家は口数に応じて収益を受けることができます。

不動産投資信託と混同されやすいですが、不動産小口化商品と不動産投資信託は、根拠になる法律も異なる別のものです。

不動産小口化商品は投資家が実際に不動産の持ち分を所有することになるので、相続税の計算上、不動産の評価方法が適用され、節税になるのです。

なお、不動産投資信託の方は時価評価となりますので、特に節税にはなりません。

不動産小口化商品の種類は主に２種類

不動産小口化商品には主に「匿名組合型」、「任意組合型」の２種類があり、所有形態などが異なります。
相続税の節税対策になるのは、このうち任意組合型だけですので注意が必要です。

・匿名組合型
匿名組合型は、事業者が投資家と匿名組合契約を締結します。
事業者が所有権を有し、投資家は不動産運用の収益を出資割合に応じて受け取ります。
投資家は出資した金額の範囲のみに責任を負うことになるため、初心者にも手を出しやすい商品となっています。
実際に現在最も多く販売されているのがこの匿名組合型のようです。

・任意組合型
任意組合型は、事業者が投資家と任意組合契約を締結します。
投資家が共有で所有権を有し、投資家は持分に応じた不動産運用の収益を受け取ります。

任意組合型は、不動産の所有権が投資家にあるため、不動産を所有している場合と同様に相続税の節税効果があるのです。

相続税の節税対策に使えるなどのメリットがある

不動産小口化商品を利用するメリットについて解説していきます。

相続税の節税になる

前述のとおり、不動産小口化商品は相続税の計算上、不動産の評価方法が適用されます。不動産の評価額は実際の取引価格よりも低く計算されることが多いため、相続税額を抑えることができます。
貸家の場合の減額や小規模宅地等の特例についても当然、通常の不動産の評価と同様に、要件を満たせば使うことができます。

なお、小規模宅地等の特例には適用を受けられる限度面積があるため、平米当たりの単価が高い土地の方が有利になります。
その点、不動産小口化商品は都心の一等地にあることが多いので、効果的な節税が期待できます。

少額から利用が可能

通常の不動産投資の場合はある程度のまとまった資金が必要ですが、1口100万円程度から利用することができます。
また、都心の一等地など人気の高い物件を選んで投資するなどが可能なので、不動産投資としても安定した賃貸収入を期待することが出来ます。

現物の不動産と比較して換金や分割がしやすい

口数単位で売却が可能なため、資金が必要な場合に必要な分だけ売却することが可能です。
また、相続が発生した際に、相続人間で口数単位で分割することが可能です。つまり現物の不動産のように共有にせずに分割することが出来ます。不動産を共有で相続してしまうと、何かと面倒なものです。

不動産小口化商品を利用する危険性

不動産小口化商品を利用するデメリットについてはどうでしょうか。解説してみたいと思います。

投資リスクがある

不動産小口化商品も不動産投資ですので、
当然、不動産投資と同様のリスクが存在します。物件価格の低下などです。
せっかく相続税が節税出来ても、投資自体で損が出てしまうリスクはあるのです。都心の優良物件であることが多いので、相対的にリスクは低いと考えられますが、投資は投資ですので相続税の節税だけで考えるのでは無く、投資のリスクも含めて検討することが必要です。

商品の供給が少ない

購入希望者に対して供給が追いついていないのが現状のようです。購入したい時に希望の条件の物件を購入出来ない可能性がありますので、他の相続税対策も併せて検討する必要があります。

自己資金が必要

現物の不動産を購入する場合は、物件に抵当権を設定し銀行から融資を受けることも可能ですが、不動産小口化商品の場合は、この融資を受けることが難しく、自己資金で購入するのが一般的です。したがって、借り入れを行って多額の投資をして多額の節税効果を期待したいといった場合には現物の不動産の購入を検討した方が良いかもしれません。

まとめ：不動産小口化商品は相続税節税対策の選択肢として有効

今回は最近話題の不動産小口化商品について解説しました。

現物の不動産投資と同様の節税効果があるという点は非常に興味深いですよね。

都心の一等地の不動産を所有することが出来るので投資としても面白いかもしれないですね。現状は商品の供給が追いついていないようなので、この対策だけを頼るのではなく、他の対策と併せて検討していくことが有効では無いでしょうか。

また、どんな対策が有効かどうかはやはりケースバイケースですので、専門家に相談しながら検討していくことが最も重要だと思います。