相続税節税対策として大注目の不動産小口化商品とは?税理士が解説します

生前の相続税対策として不動産を購入する手法についてはご存じの方も多いでしょう。
不動産の購入が相続税の節税になるのは、相続税は財産の評価額に基づいて計算されるのですが、不動産の評価額は実際の取引価格よりも低くなることが多いからです。
例えば、預金1億円の相続税評価額は1億円ですが、その1億円で不動産を購入すると、その評価額は、場合によっては半分の5千万円になったりもします。
そうすると、当然相続税も抑えることができるのです。
ただ、こういった不動産投資は多額の資金が必要になるものなので、なかなか手を出しづらいのが現実ではあります。

不動産小口化商品は、投資家が少額のお金で都心部等の一等地にある不動産を買えるように小口化された商品です。1口100万円程度から購入することができるため、手軽に出来る相続税対策として注目が高まっているようです。
実際に、不動産小口化商品についてのご質問をいただくことが増えています。
今回は、この不動産小口化商品を利用した相続税対策について解説してみたいと思います。

不動産小口化商品とは?不動産投資信託(REIT)との違いは?

あぁ不動産投資信託のことね。
と、お思いの方もいらっしゃるのでは無いでしょうか。
しかし、不動産小口化商品と不動産投資信託は、根拠になる法律も異なる別のものです。

不動産小口化商品は投資家が実際に不動産の持ち分を所有することになるので、

相続税の計算上、不動産の評価方法が適用され、節税になるのです。

なお、不動産投資信託の方は時価評価となりますので、特に節税にはなりません。

不動産小口化商品を利用するメリット

不動産小口化商品を利用するメリットについて解説していきます。

相続税の節税になる

前述のとおり、不動産小口化商品は相続税の計算上、不動産の評価方法が適用されます。不動産の評価額は実際の取引価格よりも低く計算されることが多いため、相続税額を抑えることができます。
貸家の場合の減額や小規模宅地等の特例についても当然、通常の不動産の評価と同様に、要件を満たせば使うことができます。

なお、小規模宅地等の特例には適用を受けられる限度面積があるため、平米当たりの単価が高い土地の方が有利になります。
その点、不動産小口化商品は都心の一等地にあることが多いので、効果的な節税が期待できます。

少額から利用が可能

通常の不動産投資の場合はある程度のまとまった資金が必要ですが、1口100万円程度から利用することができます。また、都心の一等地など人気の高い物件を選んで投資するなどが可能なので、不動産投資としても安定した賃貸収入を期待することが出来ます。

現物の不動産と比較して換金や分割がしやすい

口数単位で売却が可能なため、資金が必要な場合に必要な分だけ売却することが可能です。また、相続が発生した際に、相続人間で口数単位で分割することが可能です。つまり現物の不動産のように共有にせずに分割することが出来ます。不動産を共有で相続してしまうと、何かと面倒なものです。

不動産小口化商品を利用するデメリット

不動産小口化商品を利用するデメリットについてはどうでしょうか。解説してみたいと思います。

投資リスクがある

不動産小口化商品も不動産投資ですので、
当然、不動産投資と同様のリスクが存在します。物件価格の低下などです。
せっかく相続税が節税出来ても、投資自体で損が出てしまうリスクはあるのです。都心の優良物件であることが多いので、相対的にリスクは低いと考えられますが、投資は投資ですので相続税の節税だけで考えるのでは無く、投資のリスクも含めて検討することが必要です。

商品の供給が少ない

購入希望者に対して供給が追いついていないのが現状のようです。購入したい時に希望の条件の物件を購入出来ない可能性がありますので、他の相続税対策も併せて検討する必要があります。

自己資金が必要

現物の不動産を購入する場合は、物件に抵当権を設定し銀行から融資を受けることも可能ですが、不動産小口化商品の場合は、この融資を受けることが難しく、自己資金で購入するのが一般的です。したがって、借り入れを行って多額の投資をして多額の節税効果を期待したいといった場合には現物の不動産の購入を検討した方が良いかもしれません。

まとめ:不動産小口化商品は相続税節税対策の選択肢として有効

今回は最近話題の不動産小口化商品について解説しました。

現物の不動産投資と同様の節税効果があるという点は非常に興味深いですよね。

都心の一等地の不動産を所有することが出来るので投資としても面白いかもしれないですね。現状は商品の供給が追いついていないようなので、この対策だけを頼るのではなく、他の対策と併せて検討していくことが有効では無いでしょうか。

また、どんな対策が有効かどうかはやはりケースバイケースですので、専門家に相談しながら検討していくことが最も重要だと思います。

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