大磯町の相続税申告の相談ができる税理士

相続税申告は税理士選びが重要

相続税は専門的な経験や知識が要求されるため、税理士によって納税額が異なります。
特に、土地の評価方法の選択や特例適用の判断の仕方により、税金の額が大幅に変わってきます。したがって、相続税の申告、相談は当事務所のような相続専門の税理士事務所に依頼されることを強くおすすめいたします。
当事務所では、相続税の申告や還付、それらの相談を300件以上経験した税理士が対応しております。

大磯町の土地評価のポイント

大磯町の地勢

大磯町は神奈川県の中央南部に位置しています。南は相模湾、北は高麗山や鷹取山をはじめとした大磯地塊の丘陵地帯で、北と東は平塚市、西は二宮町と境を接しています。市街地は国道1号沿いの平坦部に形成されています。まちの65%を丘陵部が占めています。

大磯町の路線価図

土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
上記は国税庁のHPに掲載されている大磯町の「路線価図」の索引図(一覧表)です。
JR東海道線本線沿線上には路線価が設定されていることがわかります。
逆に、大磯町のうち、この索引図に載っていないエリアは路線価が設定されていない倍率地域ということになります。

路線価とは

路線価はその路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を言い、毎年7月に国税庁が発表します。
この路線価が設定されている土地は、「路線価方式」で評価されることになります。具体的には、対象の土地が面する路線の路線価に面積を掛け、形状等に応じて価額の補正を行い評価額を計算します。
土地の評価が難しくなりやすいのは、この路線価方式で評価される土地です。
以下では、大磯町のうち、路線価方式で評価される土地の評価減のポイントについて見ていきたいと思います。

大磯町の土地評価の減額ポイント(JR大磯駅周辺)

令和3年路線価図(一部加工)

上記はJR大磯駅周辺のグーグルマップ及び路線価図です。
実際に相続税の申告を行う場合は現地調査や役所調査などを入念に行っていきますが、
これらのインターネットから得られる情報に基づいて、
一般の税理士が見落としてしまう可能性のある相続税の減額ポイントを検討していきたいと思います。

①市街地山林

市街地にある山林は、その山林が宅地であるとした場合の価額が評価額のベースになります。
衛星写真を見てみると、JR大磯駅周辺のエリアについても該当する土地が存在しそうです。
急傾斜であることなどを理由として宅地化が見込めない場合は、
近隣の「純山林」の価額をもとに評価することで、大幅な減額が可能です。

②高低差・がけ

JR大磯駅周辺は起伏に富んだ地形となっています。
評価対象地が道路に対して高低差がある場合は、10%の評価減の可能性があります。
また、評価対象地が「宅地」の場合において、その敷地内にがけや傾斜がある場合に一定の減額ができる可能性があります。

③墓地隣地

JR大磯駅周辺には寺院が密集しており、
寺院に併設された墓地も多くあります。
墓地に隣接した宅地については、その景観の不気味さから10%の評価減の可能性があります。

④普通商業・併用住宅地区

これは減額のポイントではなく、注意点です。
路線価地域における土地評価においては、
形状等に応じて価額の補正を行い評価額の計算を行いますが、
地区の区分によってその補正率が異なります。
路線価地域にある土地の大半は「普通住宅地区」であるため、
普通住宅地区の補正率を使って計算を行ってしまう事例が散見されますので、
普通商業・併用住宅地区の補正率を使うように注意しましょう。

⑤騒音・振動

線路の付近は騒音や震動があり、
この影響が路線価に反映されていないと認められるような場合には、
評価額が下がる可能性があります。

⑥路線価の付されていない土地

路線価図を見ると、路線価が付されていない道路が散見されます。
税務署に路線価の設定を申し出ることにより(特定路線価)計算を行う方法が一般的ですが、
路線価を付さずに計算を行う方法もあり、
路線価を付さずに計算する方法の方が評価額が低く計算されることが多いです。
そのため、どちらの計算方法が有利かをシミュレーションしたうえで計算することが重要です。

⑦ 無道路地

建築基準法上の道路に接していない土地や、接していても間口が2m未満の土地などは、
基本的に建物を建てられない土地であるため、大幅な評価減が可能です。
JR大磯駅周辺のグーグルマップを見ると、
住宅が密集していて、道路に接していない可能性のある土地がありそうです。
また、道路に接していても、
それが細い道路や、未舗装の道路、段差のある道路などである土地があるように見えます。
これらの道路は建築基準法上の道路ではないことがありますが、その場合は大幅な評価減の可能性があります。

⑧土砂災害特別警戒区域

大磯町ハザードマップから抜粋

上記はJR大磯駅周辺のハザードマップです。
赤色部分が評価対象地にかぶっている場合には評価減の対象となります。
令和1年より、土砂災害特別警戒区域に存する土地は一定の減額が可能となりました。
以下の国土地理院の地形図を見てもわかるように、駅前周辺においても急傾斜があり、
土砂災害の発生する恐れがある地形となっているのです。

以上のように、
土地の計算は複雑で、検討すべきポイントは多岐にわたります。
適正な評価により、相続税の納税額を極力削減されたい場合は、
相続税を専門とする税理士へ相談をされることが必須となるのです。

まとめ

JR大磯駅周辺の土地評価のポイントについてご説明いたしました。
あくまで大磯町の中でも、JR大磯駅周辺をピックアップし、このエリアに共通した特徴について検討したものとなります。
このエリアに存在する土地の相続税の評価を実際に行っていく際には、
上記のポイントに加えて、所有している土地の形状や、個別の事情についても検討が必要になります。

当事務所には、土地の評価減をするためのノウハウが豊富にあり、
最大限の評価減が可能となっております。
無駄な相続税を払いたくない方や、すでに支払った相続税の還付を請求したい方はお気軽にご相談ください。



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