川崎の相続税申告の相談ができる税理士

相続税申告は税理士選びが重要

相続税は専門的な経験や知識が要求されるため、税理士によって納税額が異なります。
特に、土地の評価方法の選択や特例適用の判断の仕方により、税金の額が大幅に変わってきます。したがって、相続税の申告、相談は当事務所のような相続専門の税理士事務所に依頼されることを強くおすすめいたします。
当事務所では、相続税の申告や還付、それらの相談を300件以上経験した税理士が対応しております。

川崎市の土地評価のポイント

川崎市の地勢

川崎市は、関東平野の南、神奈川県の北東部に位置しています。北は多摩川を境として東京都に隣接し、南は横浜市に隣接しています。
また、西は多摩丘陵をひかえ、東は東京湾に臨んでいます。
東西の長さは最長で約33.13km、南北方向は最短が約1.22kmという細長い形状をしており面積は144.35k㎡です。
東京、渋谷、新宿などの、都心から通勤圏に位置しており、JR、私鉄各線や幹線道路が通っています。
東京へのアクセスが良いため市全域で宅地化が進んでいます。
特に近年では武蔵小杉駅周辺にタワーマンションが林立し、たびたび話題になっています。
下記は川崎市のグーグルマップです。

川崎市の路線価図

土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
上記は国税庁のHPに掲載されている川崎市中原区の「路線価図」の索引図(一覧表)です。
中原区の全域に路線価が設定されていることがわかります。
中原区だけでなく、川崎市はほぼ全域が市街地であるため、ほぼ全域が路線価地域となっております。

路線価とは

路線価はその路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を言い、毎年7月に国税庁が発表します。
この路線価が設定されている土地は、「路線価方式」で評価されることになります。具体的には、対象の土地が面する路線の路線価に面積を掛け、形状等に応じて価額の補正を行い評価額を計算します。
土地の評価が難しくなりやすいのは、この路線価方式で評価される土地です。
以下では、川崎市中原区のうち、路線価方式で評価される土地の評価減のポイントについて見ていきたいと思います。

川崎市の土地評価の減額ポイント(JR武蔵小杉駅周辺)

令和3年路線価図(一部加工)

上記はJR武蔵小杉駅周辺のグーグルマップ及び路線価図です。
実際に相続税の申告を行う場合は現地調査や役所調査などを入念に行っていきますが、
これらのインターネットから得られる情報に基づいて、
一般の税理士が見落としてしまう可能性のある相続税の減額ポイントを検討していきたいと思います。

①墓地隣地

寺院に併設された墓地があるようです。
墓地に隣接した宅地については、その景観の不気味さから、周辺の宅地に比べて利用価値が低下しているとして、10%の評価減の可能性があります。

②騒音・振動

線路の付近は騒音や震動があり、
この影響が路線価に反映されていないと認められるような場合には、
評価額が下がる可能性があります。

③路線価の付されていない土地

このエリアの路線価図を見ると、路線価が付されていない道路が散見されます。
税務署に路線価の設定を申し出ることにより(特定路線価)計算を行う方法が一般的ですが、
路線価を付さずに計算を行う方法もあり、
路線価を付さずに計算する方法の方が評価額が低く計算されることが多いです。
そのため、どちらの計算方法が有利かをシミュレーションしたうえで計算することが重要です。

④私道として使われている土地

上の図はガイドマップかわさき(Web上で各種地図情報を閲覧できるシステムです)のこのエリアの道路種別図です。
オレンジ色や水色の道路が散見されますが、
オレンジ色の道路は位置指定道路(第42条第1項第5号)と呼ばれ、
私道(個人や団体が所有する道路)であることが一般的です。
また、水色の道路は2項道路(第42条第2項)と呼ばれ、
私道であることが多い道路です。
道路であっても、亡くなった方が所有していた土地は相続税の評価対象となりますが、
人々の通行のために利用されているという公共性に鑑み、利用の状況によって減価が可能となります。
具体的には、「通り抜け私道」のような不特定多数の人が通行する道路の場合は非課税、
「行き止まり私道」のような特定の人が通行する道路の場合は70%の減額となります。


⑤ セットバックが必要な土地

上記の道路種別図のとおり、
このエリアには2項道路が散見されるようです。
2項道路はその道路上の幅員が4m未満である部分については、建物の建替えの際などに、
敷地を後退(セットバック)する必要があります。
この後退すべき部分について、70%の減額が可能となります。
幅員が2m無いような細い道路も多くあるように見えます。
減額の漏れが無いように、入念な現地調査、役所調査が必要になるでしょう。

⑥広い土地(マンションの敷地)

評価対象地の形状が正方形や長方形のように整った形ではない、いわゆる不整形地である場合、
一定の減額が可能であり、
その減額の割合は、形状がいびつであるほど大きくなります。
マンションの一室を所有している場合、そのマンション全体の敷地が評価の単位となるため、
マンション全体の敷地の形状に基づいて、減額の割合が決まることになります。
建物自体が整った形であっても、
通路や植え込み部分などの共有部分を含んだ敷地全体で見ると形状がいびつであることが多く、
一般的に減額の割合は大きくなります。
なお、敷地内に居住者以外も通り抜け可能な通路や公園などの公共施設がある場合には、
これらの部分を課税対象から外せる可能性があります。

また、一定の面積以上の宅地の場合(川崎市は三大都市圏に該当するため、500㎡以上の場合)、
一定の要件を満たせば上記の減額に加えて、大幅な評価減が可能となります。
これは平成29年に改正された論点であり、マンション敷地であっても要件を満たせば適用が可能となっています。
改正前の評価方法ではマンション敷地の場合には適用が困難であったため、適用を見落としてしまうことが多いようです。
なお、容積率が400%未満であることが要件の一つになっていますが、
下記のこのエリアの用途地域図によりますと、この条件を満たすタワーマンションも多くあるようです。

ガイドマップかながわより
グーグルアースより

⑦普通商業・併用住宅地区

これは減額のポイントではなく、注意点です。
路線価地域における土地評価においては、
形状等に応じて価額の補正を行い評価額の計算を行いますが、
地区の区分によってその補正率が異なります。
路線価地域にある土地の大半は「普通住宅地区」であるため、
普段通りに普通住宅地区の補正率を使って計算を行ってしまう事例が多いです。
路線価図において、「 普通商業・併用住宅地区 」と指定されている場合には、
しっかりと普通商業・併用住宅地区の補正率を使うように注意が必要です。

以上のように、
土地の計算は複雑で、検討すべきポイントは多岐にわたります。
適正な評価により、相続税の納税額を極力削減されたい場合は、
相続税を専門とする税理士へ相談をされることが必須となるのです。

まとめ

JR武蔵小杉駅周辺の土地評価のポイントについてご説明いたしました。
あくまで川崎市の中でも、JR武蔵小杉駅周辺をピックアップし、このエリアに共通した特徴について検討したものとなります。
このエリアに存在する土地の相続税の評価を実際に行っていく際には、
上記のポイントに加えて、所有している土地の形状や、個別の事情についても検討が必要になります。

当事務所には、土地の評価減をするためのノウハウが豊富にあり、
最大限の評価減が可能となっております。
無駄な相続税を払いたくない方や、すでに支払った相続税の還付を請求したい方はお気軽にご相談ください。



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