鎌倉市の相続税申告の相談ができる税理士

相続税申告は税理士選びが重要

相続税は専門的な経験や知識が要求されるため、税理士によって納税額が異なります。
特に、土地の評価方法の選択や特例適用の判断の仕方により、税金の額が大幅に変わってきます。
したがって、鎌倉市の相続税の申告、相談は当事務所のような相続専門の税理士事務所に依頼されることを強くおすすめいたします。
当事務所では、相続税の申告や還付、それらの相談を300件以上経験した相続に強い税理士が対応しております。

鎌倉市の土地評価のポイント

鎌倉の地勢

鎌倉市は、神奈川県の南部に位置し、横浜市の南西、藤沢市の東、逗子市の北西に位置しています。また、南は相模湾に面し、三浦半島西側の付け根にあります。
三方が低い山で囲まれ海に面しているため敵の攻撃や侵入を防ぎやすく、かつては鎌倉幕府が置かれ政権の要の地となっていました。
現在では、多くの神社仏閣などの歴史的遺産や海、山などの豊かな自然環境に恵まれた日本全国でも有数の観光都市となっています。
一方で東京、横浜への通勤圏内となっておりベッドタウンとしても人気の高い都市です。
下記は鎌倉市のグーグルマップです。

鎌倉市の路線価図


土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
上記は国税庁のHPに掲載されている鎌倉市の令和4年分の「路線価図」の索引図(一覧表)です。
市内のほぼ全域に路線価が設定されていることがわかります。
個々の路線価図の中を詳しく見ていけば、その中にも倍率方式で評価するエリアが含まれていますが、鎌倉市にお持ちの土地は、その多くが路線価方式で評価する土地であると言えるでしょう。

路線価とは

路線価はその路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を言い、毎年7月に国税庁が発表します。
この路線価が設定されている土地は、「路線価方式」で評価されることになります。具体的には、対象の土地が面する路線の路線価に面積を掛け、形状等に応じて価額の補正を行い評価額を計算します。
土地の評価が難しくなりやすいのは、この路線価方式で評価される土地です。
以下では、鎌倉市のうち、路線価方式で評価される土地の評価減のポイントについて見ていきたいと思います。

鎌倉市の土地評価の減額による節税のポイント

令和4年路線価図

上記は鎌倉駅周辺のグーグルマップ及び路線価図です。

実際に相続税の申告を行う場合は現地調査や役所調査などを入念に行っていきますが、
インターネットから得られる情報に基づいて、
一般の税理士が見落としてしまう可能性のある土地の評価減のポイントを紹介していきたいと思います。

①路線価の付されていない道路のみに接している土地

このエリアの路線価図を見ると、路線価が付されていない道路が散見されます。
路線価の付されていない道路のみに接している土地は、税務署に路線価の設定を申し出ることにより(特定路線価)評価を行う方法が一般的ですが、
路線価を付さずに計算を行う方法もあり、
路線価を付さずに計算する方法の方が評価額が低く計算されることが多いです。
そのため、どちらの計算方法が有利かをシミュレーションしたうえで計算することが重要です。

②墓地隣地

このエリアには寺院に併設された墓地がいくつかあるようです。
墓地に隣接した宅地については、その景観の不気味さから、周辺の宅地に比べて利用価値が低下しているとして、10%の評価減の可能性があります
ただし、もともと鎌倉は墓地や寺院が多数存在する地域であるため、墓地と直接隣り合っているからと言って、利用価値、つまり取引金額に与える影響は少ないかもしれません。
したがって、実際に相続税の評価を行っていく際には、個々の状況を精査し、該当地と周辺の宅地との利用価値の違いについて慎重に判断していく必要があるでしょう。

③騒音・振動

線路の付近は騒音や震動があり、
この影響が路線価に反映されていないと認められるような場合には、
評価額が下がる可能性があります


④ 道幅4m未満の細い道路に接する土地

JR鎌倉駅周辺のグーグルマップを見ると、
道幅4m未満の細い道路に接する土地が多くあるように見えます。
これらの道路は建築基準法上の道路ではないことがありますが、建築基準法上の道路に接していない土地は無道路地と言い、基本的に建物を建てられない土地であるため、大幅な評価減の可能性があります

また、これらが建築基準法上の道路であっても、その道路上の幅員が4m未満である部分については、建物の建替えの際などに、
敷地を後退(セットバック)しなければならない可能性があります。
この後退すべき部分について、70%の減額が可能となります
減額の漏れが無いように、入念な現地調査、役所調査が必要になるでしょう。

高低差・がけ

鎌倉市は起伏に富んだ地形となっています。
評価対象地が道路に対して高低差がある場合は、10%の評価減の可能性があります
また、評価対象地が「宅地」の場合において、その敷地内にがけや傾斜がある場合に一定の減額ができる可能性があります

以下は鎌倉駅前の標高地形図(地理院地図)です。
この地図からもその起伏について確認ができると思います。
これらの減額要素についても入念に調査し、漏れなく計上していくことが重要になります。

⑥土砂災害特別警戒区域

鎌倉市防災情報マップより

上記は鎌倉のハザードマップです。
赤色部分が評価対象地にかぶっている場合には評価減の対象となります
令和1年より、土砂災害特別警戒区域に存する土地は一定の減額が可能となりました。

⑦都市計画道路予定地

都市計画道路一覧図(鎌倉市HPより)

上記は鎌倉市の都市計画道路の一覧図です。
廃止路線や既に工事完了済の路線もありますが、ほとんどの路線は未完了のようです。
都市計画道路予定地にある土地には、2階建ての建物しか建てられないといった一定の制限がかかります。したがって、所有していた土地全体に占める、都市計画道路予定地に該当する部分の割合などの基準に応じ最大50%の減額が可能となります。

埋蔵文化財包蔵地

鎌倉駅周辺の埋蔵文化財包蔵地(鎌倉市HPより)

上の図は鎌倉駅周辺の埋蔵文化財マップです。
青色で塗りつぶされた部分が、文化財が埋まっていると考えられる場所です。
鎌倉市内、特に旧鎌倉と呼ばれるエリアは、ほぼ全域が該当しています。
所有している土地がこのエリアに該当している場合には、
発掘調査費用相当額の80%を控除できる可能性があります



以上のように、
鎌倉市の土地の計算は複雑で、検討すべきポイントは多岐にわたります。
適正な評価により、相続税の納税額を極力削減されたい場合は、
相続税を専門とする税理士へ相談をされることが必須となるのです。

まとめ

土地評価のポイントについて、
鎌倉市の実際の地図を用いてご説明いたしました。
あくまで鎌倉市の中でも鎌倉駅周辺を中心にピックアップし、ご紹介したものになります。
土地の相続税の評価を実際に行っていく際には、
上記のようなポイントに加えて、所有している土地の形状や、個別の事情についても検討が必要になります。

当事務所には、土地の評価減を行うためのノウハウが豊富にあり、
最大限の評価減が可能となっております。
無駄な相続税を払いたくない方や、すでに支払った相続税の還付を請求したい方はお気軽にご相談ください。



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