駐車場はアスファルト舗装なら小規模宅地等の特例で相続税評価が下がる？

駐車場経営は少ない初期投資で始められる人気の土地活用方法です。
亡くなった方が駐車場をお持ちで、どうやって相続税評価を計算しようかとお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
あるいは、余っている土地を駐車場として利用することで将来の相続税対策にならないかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

結論からお伝えすると、
アスファルト舗装の駐車場は他の要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用が可能で、50％の評価減額が可能です。
しっかりと節税するようにしましょう。
それでは詳しく見ていきましょう。

小規模宅地等の特例とは

小規模住宅地等の特例とは簡単に言うと、
建物や構築物の敷地として使われている土地のうち、一定の要件を満たす土地の相続税評価額を80％または50％減額できる特例です。

アスファルト舗装は構築物

小規模宅地等の特例は建物や構築物の敷地として使われている土地であることが前提でした。
構築物とは例えば次のようなものを言います。
・アスファルト舗装
・コンクリート舗装
・料金の精算機
・塀
・門扉

したがって、アスファルト舗装をされた駐車場は小規模宅地等の特例が適用可能です。

一方で、舗装がされておらず、区画用のロープで区切られただけの駐車場や車止めの石を設置しただけの駐車場、いわゆる青空駐車場は小規模宅地等の特例が適用できないことになります。
なぜなら、適用の前提である構築物が無いためです。

アスファルト舗装ではなく、砂利敷きの駐車場の場合はどうでしょうか。
これは結構税理士の中でも対応がわかれる所だったりします。
砂利敷きが構築物と言えるかどうかは、砂利敷きのためにどれくらいの費用がかかっているか、どれくらい分厚くしっかりと敷かれているかといった点を考慮してケースバイケースで判断していくことになるでしょう。

駐車場は80％ではなく50％だけの減額

小規模宅地等の特例をご存じの方は、土地の相続税評価額を80％減額できる特例と覚えている方もいらっしゃるでしょう。
しかし、80％の減額ができるのは、小規模宅地等の特例の中の「特定居住用宅地」などつまり、亡くなった方の自宅の土地などに該当する場合です。

駐車場の場合は、「貸付事業用宅地」に該当しますが、この場合は50％の減額となります。

なお、亡くなる前３年以内に貸付を開始した駐車場は特例の適用を受けられませんので注意が必要です。

200㎡までが減額の対象

小規模宅地等の特例の適用には限度面積があり、駐車場の場合は200㎡までです。

なお、200㎡を超える広さの駐車場の場合は減額が０ということではなく、
200㎡を超える部分の減額が０という意味ですのでご注意ください。

例えば300㎡の駐車場であれば、そのうち200㎡については50％の減額が適用され、残りの100㎡については減額は無しということになります。

駐車場に小規模宅地等の特例を適用する際の注意点

ここまでは駐車場に対する小規模宅地等の特例の適用について基本事項を確認してきました。
引き続きその他の注意点についても見ていきましょう。

家族や知り合いに無料で貸している場合は適用不可

小規模宅地等の特例の適用は、駐車場の貸付けが相当の対価を得て継続的に行うものに限られていますので、無料であったり、通常の賃料にくらべて著しく安い金額で貸している駐車場は特例の対象になりません。

自宅駐車場は80％の減額が可能

上述のとおり、亡くなった方の自宅の土地は小規模宅地等の特例の中の「特定居住用宅地」に該当し、80％の減額が可能です。
自宅の駐車場、つまり自宅に隣接した自家用車用の駐車場については、基本的に自宅敷地と一体として考えられますので、駐車場部分についても「特定居住用宅地」に該当し、80％の減額が可能です。
なお、この場合の限度面積は自宅部分と合わせて330㎡となります。

コインパーキング会社に貸している場合でも適用可能

コインパーキング会社に一括借り上げで土地を貸している場合でも問題なく小規模宅地等の特例を適用可能です。
この場合、料金の精算機や看板などの構築物をコインパーキング会社が負担して設置していることが多いですが、構築物を設置したのが誰かは問題にはなりません。土地が構築物の敷地として使われていることが重要なのです。

なお、少し難しいお話ですが、
この場合、利用者との直接契約の場合のような単に利用者の車を保管する契約ではなく、コインパーキング会社との間の「土地」の賃貸借契約という扱いになります。

土地の賃貸借契約の場合、借主つまりコインパーキング会社には、土地に対する一定の権利である賃借権が発生します。
そのため、貸主の土地の相続税評価額からは、この賃借権が控除できることになります。
貸主側から見れば相手側の賃借権により土地の利用が一部制限されるからです。
もちろん小規模宅地等の特例による減額と賃借権の控除は併用が可能です。

まとめ

駐車場の相続税評価における、小規模宅地等の特例の適用のポイントを解説いたしました。

アスファルト舗装であれば他の要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用できます。

青空駐車場の場合は、特例の適用が出来ませんので、もしこの記事をご覧になっているのがご生前のタイミングであれば、今からアスファルト舗装を施したり、コインパーキング会社に一括貸ししてしまうといった対策を検討してみても良いかもしれません。

ただし、費用負担に見合った節税の効果があるかどうかは必ずシミュレーションが必要です。
小規模宅地等の特例の計算は複雑ですし、適用の優先順位を間違えると損をしてしまうこともあります。

迷わずに税理士に相談するようにしましょう。

当事務所は無料相談も承っておりますのでお気軽にお問い合わせください。