相続税評価額の調べ方や計算方法は?時価とは違うの?

相続税評価額とは?相続財産の評価の原則

相続税は相続財産の価値に対して課税されますので、相続税を計算するためには、相続財産を評価してその価値を知る必要があります。
つまり、相続税評価額とは、相続税を計算するために財産を評価した金額のことです。

相続財産の評価は原則、財産の相続発生時における時価により行われます。
ここでいう時価とは、客観的交換価値をいい、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に、通常成立すると認められる価額です。
簡単に言えば、売れる値段ということです。

とはいえ、すべての財産について、個々に時価を算定することは、現実には極めて困難といえます。
株式など活発な市場がある財産であれば売れる値段が明らかである場合もありますが、不動産など個別性の高い財産の場合は実際に売ってみない事には売れる値段はわかりません。

そこで、相続税における財産評価は、通常「財産評価基本通達」によりおこなわれることになっています。
財産評価基本通達とは、財産の評価額の計算方法を示したマニュアルのようなものです。

ところで、借入金など財産の価額から控除すべき債務の価額は、通常金銭による表示がされているために、評価上の問題が生じることはありません。

財産の種類ごとの評価方法

相続財産には、様々な種類のものがあります。そのため、各財産別に評価額を算定する必要があります。
主な財産の評価方法の概要を解説していきます。

現預金

現預金は単純で、相続発生日における残高が相続税評価額です。
ただし、預貯金の価額は原則として相続発生日において解約した場合に、支払いを受けることができる既経過利子の額を加算します。なおその際に既経過利子から源泉徴収されるべき所得税は控除します。

土地

土地については、通常、路線価方式か倍率方式のどちらかにより評価されます。

市街地的形態を形成する地域にある土地については、路線価が付されており、路線価方式となります。
路線価とは「その道路に面する土地1㎡あたりの評価額」のことで、国税庁が毎年HPに公表しています。
路線価に土地の面積(地積という)を乗じることで相続税評価額を計算します。

路線価が付されていない土地は、倍率方式により評価します。
具体的には、その土地の固定資産税評価額に、国税庁が定めた一定の倍率を乗じて計算します。
この倍率も国税庁が毎年HPに公表しています。
固定資産税評価額は、市区町村から毎年送られてくる「固定資産税課税明細書」に記載されています。

なお、土地の価額は、一画地の土地(利用の単位となっている1区画の土地)ごとに評価されます。
したがって、登記簿の一筆の土地とは関係なく、利用状況に応じた区分により評価が行われます。

普通借地権

普通借地権の相続税評価額は、土地の自用地評価額(路線価方式や倍率方式で計算した通常の評価額)に借地権割合を乗じて求めます。

借地権割合は評価対象地の存在する地域ごとに設定されており、国税庁が公表する路線価図または評価倍率表に記載されています。
なお、定期借地権など普通借地権以外の借地権の評価はもっと複雑です。

貸宅地

貸宅地とは、他人に貸している土地です。
この場合の相続税評価額は次の計算式で求めます。

自用地評価額×(1-借地権割合)

借地権の価値の分だけ自用地評価額より減額されるというわけです。

貸家建付地

貸家建付地とは、自己所有の土地に自分で賃貸用の建物を建て、他人に貸している場合の土地のことを言います。

貸家建付地の相続税評価額は次の計算式で求めます。

自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は全国一律30%と決められています。
賃貸割合は入居率を表す数字です。

家屋

家屋(建物)の相続税評価額は固定資産税評価額をそのまま使います。

貸家

他人に貸している貸家の場合の相続税評価額は次の計算式で求めます。

固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

借家権割合はやはり一律30%です。

自社株式(非上場会社株式)

自社株式は、会社の規模、株式所有割合等により、評価方法が異なります。
同じ会社の株式であっても、オーナーが所有する株式と、従業員が所有する株式とでは、その評価額が違ってくることになります。
なお、自社株式の相続税評価は財産評価の中でも特に複雑で難易度が高いため、相続専門の税理士への相談が必須となります。

上場株式

上場株式の相続税評価額は次のいずれか低い金額となります。
①相続発生日の終値
②相続発生月、前月、前々月の終値の平均値のいずれか低い金額

単純に相続発生日の終値で評価するのではないという点に注意が必要です。
これは上場株式は値動きが激しい場合があり、たまたま相続開始日だけ高騰してしまっていた場合などに納税者の負担が著しく大きくなってしまわないように配慮されているからです。

財産評価一覧

これまでに解説しました財産の種類ごとの相続税評価の方法に、ゴルフ会員権、利付公社債、生命保険契約に関する権利、書画・骨とうの評価方法を加えて一覧にまとめると次のとおりです。

財産の種類評価方法
現預金残高+解約による相続発生日までの既経過利子の額(源泉徴収税額控除後)
土地①市街地を中心とした路線価地域:路線価方式(路線価×地積)
②①の路線価地域以外:倍率方式(固定資産税評価額×倍率)
借地権自用地評価額×借地権割合
貸家建付地自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
貸宅地自用地評価額×(1-借地権割合)
家屋固定資産税評価額
貸家固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
自社株式会社の規模等に応じて次の中から選択
①類似業種批準価額方式
②純資産価額方式
③①と②の併用方式
上場株式次のいずれか低い金額
①相続発生日の終値
②相続発生月、前月、前々月の終値の平均値のいずれか低い金額
ゴルフ会員権取引相場×70%
(相場のない場合、返還を受けられる金額等の一定の金額)
利付公社債発行価額+相続発生までの既経過利息(源泉徴収税額控除後)
※上場している場合は、相続開始日の最終価格
生命保険契約に関する権利解約返戻金の額
書画・骨とう売買実例、鑑定等による価額

まとめ

相続税評価額の概算を算出することはそれほど難しいものではありません。
しかし、相続税評価額を正確かつできるだけ低く抑えるというのは相続専門の税理士にしかできない専門技術であると言えます。
相続税の申告には相続開始から10か月という期限もありますので、財産ごとに相続税評価額を調べながらコツコツと、というわけにもいきません。

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