茅ヶ崎市の相続税申告の相談ができる税理士

相続税申告は税理士選びが重要

相続税は専門的な経験や知識が要求されるため、税理士によって納税額が異なります。
特に、土地の評価方法の選択や特例適用の判断の仕方により、税金の額が大幅に変わってきます。
したがって、茅ヶ崎市の相続税の申告、相談は当事務所のような相続専門の税理士事務所に依頼されることを強くおすすめいたします。
当事務所では、相続税の申告や還付、それらの相談を300件以上経験した相続に強い税理士が対応しております。

茅ヶ崎市の土地評価のポイント

茅ヶ崎の地勢

茅ヶ崎市は神奈川県のほぼ中央南部に位置し、相模湾に面し、東は藤沢市と、西は平塚市と、北は寒川町と隣接しています。東京、横浜への通勤圏内となっておりベッドタウンとして人気の高い都市です。一方で湘南海岸に面しているため、観光都市の側面も持っています。また、市内には狭い道が多く、慢性的な渋滞に陥っているようです。
下記は茅ヶ崎市のグーグルマップです。

茅ヶ崎市の路線価図


土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
上記は国税庁のHPに掲載されている茅ヶ崎市の「路線価図」の索引図(一覧表)です。
市内北部の丘陵地を除く、ほぼ全域に路線価が設定されていることがわかります。
個々の路線価図の中を詳しく見ていけば、その中にも倍率方式で評価するエリアが含まれている可能性はありますが、茅ヶ崎市にお持ちの土地は、そのほとんどが路線価方式で評価する土地であると言えるでしょう。

路線価とは

路線価はその路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額を言い、毎年7月に国税庁が発表します。
この路線価が設定されている土地は、「路線価方式」で評価されることになります。具体的には、対象の土地が面する路線の路線価に面積を掛け、形状等に応じて価額の補正を行い評価額を計算します。
土地の評価が難しくなりやすいのは、この路線価方式で評価される土地です。
以下では、茅ヶ崎市のうち、路線価方式で評価される土地の評価減のポイントについて見ていきたいと思います。

茅ヶ崎市の土地評価の減額による節税のポイント

令和3年路線価図

上記は茅ヶ崎駅周辺のグーグルマップ及び路線価図です。

実際に相続税の申告を行う場合は現地調査や役所調査などを入念に行っていきますが、
インターネットから得られる情報に基づいて、
一般の税理士が見落としてしまう可能性のある土地の評価減のポイントを紹介していきたいと思います。

①路線価の付されていない道路にのみ接する土地

このエリアの路線価図を見ると、路線価が付されていない道路が散見されます。
路線価の付されていない道路のみに接している土地は、税務署に路線価の設定を申し出ることにより(特定路線価)評価を行う方法が一般的ですが、
路線価を付さずに計算を行う方法もあり、
路線価を付さずに計算する方法の方が評価額が低く計算されることが多いです。
そのため、どちらの計算方法が有利かをシミュレーションしたうえで計算することが重要です。

②建築基準法上の道路でない通路に面している土地

まっぷdeちがさき(茅ヶ崎駅前)

上の図は まっぷdeちがさき (Web上で各種地図情報を閲覧できるシステムです)のこのエリアの道路種別図です。
黒色の道路が散見されますが、
この道路は建築基準法第42条非該当の道路です。つまり、建築基準法で認められた道路ではない、法定外道路ということになります。
路線価図と比較してみると、どうもこの法定外道路に路線価が付されている場所がいくつかあるように見えます。
基本的に、路線価は建築基準法上の道路に付されるものですので、場合によっては、この路線価を無視して評価するなど、大幅な評価減となる可能性があります。

③騒音・振動

線路の付近は騒音や震動があり、
この影響が路線価に反映されていないと認められるような場合には、
評価額が下がる可能性があります。


④ セットバックが必要な土地

上記の道路種別図のとおり、
このエリアには2項道路が散見されるようです。地図上の水色の道路です。
2項道路はその道路上の幅員が4m未満である部分については、建物の建替えの際などに、
敷地を後退(セットバック)する必要があります。
この後退すべき部分について、70%の減額が可能となります。
幅員が2m無いような細い道路も多くあるように見えます。
減額の漏れが無いように、入念な現地調査、役所調査が必要になるでしょう。


私道として使われている土地

上記の道路種別図のとおり、
オレンジの道路が散見されますが、
オレンジ色の道路は位置指定道路(第42条第1項第5号)と呼ばれ、
私道(個人や団体が所有する道路)であることが一般的です。
道路であっても、亡くなった方が所有していた土地は相続税の評価対象となりますが、
人々の通行のために利用されているという公共性に鑑み、利用の状況によって減価が可能となります。
具体的には、「通り抜け私道」のような不特定多数の人が通行する道路の場合は非課税、
「行き止まり私道」のような特定の人が通行する道路の場合は70%の減額となります。

⑥都市計画道路予定地

まっぷdeちがさき(茅ヶ崎駅前)

上記は茅ヶ崎駅周辺の都市計画道路図です。
茶色の線で囲まれたエリアが将来作られる予定の道路です。茅ヶ崎駅南側の全体に広がっていることがわかります。
都市計画道路予定地のエリア内にある土地には、2階建ての建物しか建てられないといった一定の制限がかかります。したがって、所有していた土地全体に占める、都市計画道路予定地に該当する部分の割合などの基準に応じ最大50%の減額が可能となります。

⑦生産緑地

まっぷdeちがさき(茅ヶ崎市)

上記は茅ヶ崎市の生産緑地図です。
茶色の枠で囲まれた土地が生産緑地です。茅ヶ崎市の中部全域に無数に点在していることがわかります。
生産緑地とは、良好な都市環境の形成を図るために、市街化区域内の農地の、緑地としての機能を活かし、計画的に農地を保全していこうとする制度です。
生産緑地はその解除等に一定の手続きを要するため、一般的に5%の減額が可能となっております。
また、一定の要件を充足することにより相続税の納税猶予を受けることができます。

以上のように、
茅ヶ崎市の土地の計算は複雑で、検討すべきポイントは多岐にわたります。
適正な評価により、相続税の納税額を極力削減されたい場合は、
相続税を専門とする税理士へ相談をされることが必須となるのです。

まとめ

土地評価のポイントについて、
茅ヶ崎市の実際の地図を用いてご説明いたしました。
あくまで茅ヶ崎市の中でも茅ヶ崎駅周辺を中心にピックアップし、ご紹介したものになります。
土地の相続税の評価を実際に行っていく際には、
上記のようなポイントに加えて、所有している土地の形状や、個別の事情についても検討が必要になります。

当事務所には、土地の評価減を行うためのノウハウが豊富にあり、
最大限の評価減が可能となっております。
無駄な相続税を払いたくない方や、すでに支払った相続税の還付を請求したい方はお気軽にご相談ください。



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